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中國樓市不會爆發“美國式危機”(巴彥淖爾地產)

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中國樓市不會爆發“美國式危機”(巴彥淖爾地產)

發布日期:2014-08-16 11:27 來源:https://www.lvtaschenonline.com 點擊:

       中國樓市不會爆發“美國式危機”(巴彥淖爾地產

  房地產泡沫破滅案例係列分析之二

  當前,正當我國樓市步入降溫通道,關於中國樓市泡沫及破滅的爭論,再次升級。顯而易見,“空中”占據了主導優勢。為了打開視野,筆者通過係列文章的形式,解析國外典型房地產泡沫的生成與破滅。繼續上期分析日本泡沫之後,這篇回顧美國泡沫。


  在經濟、社會、文化等很多方麵,西方國家與東亞國家,(巴彥淖爾地產)都存在明顯的差別。歐美發達國家,經濟發展水平和房地產發育程度,整體上比東亞地區超前50-100年。同時,在住宅消費與投資方麵也存在顯著不同。比如,歐美國家住房自住率明顯低於東亞國家,人們投資投機性購房的傾向性遠低於東亞居民。然而,有趣的是,房價泡沫不會因為他們的“老態龍鍾”而網開一麵,而且一搞就搞大的,尤其是美國的大動作導致近幾年全球金融動蕩和經濟下滑。

  美國史上最大樓市泡沫的產生與破滅

  東亞的房價變化,隻能近觀50年,美國卻可遠望100年。作為全球構建房價指數的權威,羅伯特·希勒認為,在1890年至2007年長達120年的曆史中,美國實際房價指數(剔除通脹、新建住房的技術進步等多種因素,更像是地價指數),基本在100至130之間盤整(也即相對於1890年房價上漲0-30%),運行相當平穩。當然,如果看住宅總價變化,則必定持續上漲。美國人口調查局數據表明,美國住宅中位價格由1940年的2938美元,上漲至2008年的260200美元。這其中就包含了戶型變大、通脹、技術進步等因素。

  在美國,房地產全國性的重大變化僅發生過兩次:第一次是在一戰前至二戰結束(1914年至1945年),房價總體疲弱,雖在上世紀20年代中期有過反彈(1923年至1926年佛羅裏達樓市出現泡沫並破滅),但未能形成整體性的複蘇。第二次從1992年開始,美國房價開始了一輪為期十幾年的持續增長,時間之長為曆史所罕見。尤其2000年以後的房地產市場繁榮,房價出現了比較罕見的大漲幅,2006年房價指數最高達203,比2000年的126點大漲61%,其後持續下跌,直到2012年見底上行。

  隨著美國經濟底部盤整,美國十大城市房價指數在2009年下半年至2012年上半年,(巴彥淖爾地產)一直在底部窄幅波動。值得關注的是,2012年2月開始,美國房價出現持續上漲,截至當年12月,房價指數已接近2010年二季度水平。而且,2012年開始,美國房屋銷售和新開工情況也在同步好轉。2013年以來仍在持續上漲。2014年3月,美國十大城市房價指數年率上升12.6%,這一增幅相比2013年有所回落,但仍高於2013年12月我國70個大中城市9.7%的房價指數增幅。至今年5月,我國70城房價同比增幅已回落至5.6%。

  這些數據皆證明,美國樓市已經走出低穀,並且成為拉動經濟增長的重要力量。房地產對於美國經濟的影響,正所謂“成也蕭何,敗也蕭何”。房地產在我國屬於支柱產業,很多人一直覺得這不應該,但事實上房地產也是包括美國在內的很多國家的支柱產業。

  催生房價泡沫的四個因素

  第一,寬鬆的貨幣政策。2000年網絡經濟崩潰後,時任美聯儲主席格林斯潘把樓市作為拉動經濟的工具,美聯儲連續13次下調利率,聯邦基金利率由6.5%降至2003年的1%,為之前40年的最低水平,並且在1%的水平上停留了一年之久。過低的利率引發了寬鬆信貸,也直接刺激了民眾的貸款投資熱潮,越來越多收入不穩定的家庭,通過銀行貸款加入到購房者的行列中。銀行信貸經理的狂熱疊加了窮人急盼致富的狂熱,造成了次級住房貸款的大量發放,首付低於5%-10%,甚至還有零首付。這就意味著,房價隻要下跌,就有房子淪為負資產,就有房貸成為壞賬。


  第二,金融衍生品濫發。美國是世界最發達的經濟體,有最發達的金融體係。房地產市場的發展依賴強大的資金支持,而商業銀行的資金有限,金融機構通過資本市場把存量貸款證券化(MBS)的辦法,提前回籠資金,繼續創造抵押貸款資產。購買MBS的投資銀行則繼續進行金融創新,向社會投資機構如保險公司、海外銀行等發行債券抵押擔保權證(CDO),從而使得房貸風險進一步向全世界擴散。


  第三,信用評級機構失職。次貸危機爆發後,一些世界著名的評級機構如穆迪、標準普爾、惠譽等受到業界的質疑。各評級機構被認定過高地提升了次貸產品的評級,並極大地促進了次貸市場的發展,這些評級機構的收入主要來源於證券發行商,卻要求它們對市場投資者負責,這種評級製度上的漏洞已經引起廣泛關注。


  第四,監管機構瀆職。政府對金融監管存在缺陷。(巴彥淖爾地產)放鬆監管一向是格林斯潘所推崇的管理之道,也正是他擔任美聯儲主席的這段時間裏,美國央行降低了抵押貸款的標準,導致相當一部分信用或生存狀況不佳的貸款人以低廉的成本通過貸款購買房屋。美國監管機構對市場評級機構監管不嚴,也導致了評級機構在對次貸相關產品評級時的主觀性。


  總之,二戰之後,美國樓市經曆“黃金20年”後,自20世紀70年代開始,在新增自住需求趨於下降的情況下,政府和華爾街金融機構不斷通過金融創新,為房地產市場注入流動性,降低購房成本,從而使得美國樓市又保持了30多年的螺旋式上升,成功避免了類似德國或日本的房地產衰退。當然,美國人口增長勢頭明顯強於德國和日本,也是主要因素之一。然而,濫發美元、金融管製放鬆、房地產證券化過度、金融杠杆率過高等不良行為,終於讓美國樓市“積勞成疾”,大病一場。


  對中國樓市的啟示


  美國史上最大泡沫的生成與破滅,給中國的啟示有三:其一,官方在製定貨幣政策時,應更多考慮對房價的影響,尤其是過度寬鬆的貨幣政策很容易催生房價泡沫;其二,政府和商業銀行對於個人房貸不能過度支持,尤其是首付比例不能過低,要控製個人購房的杠杆率,以及還款能力;其三,政府應加強對與房貸有關金融機構及金融衍生品的監管。


  值得寬慰的是,過去十幾年,我國的貨幣政策與房貸政策,與2001-2005年的美國相比,總體謹慎與從緊。從貨幣政策看,除了2008年四季度至2010年上半年,為了救經濟而實行超寬鬆政策外,其他時間並不算寬鬆,尤其是利率水平較高,隻不過貨幣供應量總體較大。從房貸政策看,我國一直實行較為嚴格的管製,比如首付比例最低的時候也須二成,2010年以來首套房貸需要三成,二套需要六成,京滬則需要七成,三套房貸更是禁貸。放貸銀行一般要求購房者收入為按揭還款額的兩倍。政府僅允許商業銀行和公積金部門發放個人房貸,且基本無房貸金融衍生品。


  這也就注定了一點,至少在未來五年內,我國不會爆發“美國式次貸危機”和“美國式房價下跌”。很多經濟學家,都在為中國房地產貸款質量而擔心,認為這塊資產如果變壞,將引發“中國式金融危機”。其實不必過慮。


  截至2013年底,我國的房地產貸款餘額近15萬億元,(巴彥淖爾地產)其中個人房貸近10萬億元,地產開發貸逾1萬億元,房產開發貸不足4萬億元。這就意味著,占大頭的個人房貸基本無風險。而地產開發貸大多投給了國有企業(土地一級開發商),由國家做隱性擔保,無任何風險。剩下的4萬億元房產開發帶,確實存在一定風險,風險源是開發商破產或項目爛尾,這類案例已有發生,比如寧波奉化第一大開發商破產,據傳24億貸款涉及多家銀行。另外,從區域看,當前浙江片區的房地產開發貸不良率較高。但全國多數地區以及多數開發商,(巴彥淖爾地產)都不會出現資金斷鏈的情況。

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