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商業地產從散點思維走向服務整合

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商業地產從散點思維走向服務整合

發布日期:2018-09-30 08:45 來源:https://www.lvtaschenonline.com 點擊:

中國商業地產,成長於改善城市功能,壯大於房地產混合開發,目前開始進入增量持續和存量優化並舉的慣性發展區間。預計未來兩到三年,增量上升速度趨緩,存量更新節奏加快,“大而不強、多而不精”的基本麵將繼續保持。
之所以出現以上種種情形,並非完全由於欠缺專業能力所致,而是土地財政引發的城市無序開發、任性的零售規劃帶來商業設施泛濫所造成的顯性結果。脫離市場實際需求的盲目建設,正在讓中國商業地產承受巨大的養傷代價。
本世紀初,中國商業地產一改過往的溫和增長態勢,伴隨住宅地產大躍進快速進入高燒狀態,25%的複合增長率讓中國商業地產一路高歌猛進。投資人采取和住宅地產幾乎一樣的操作模式,給商業地產行業帶來巨大創傷。
梳理中國商業地產不同時期的發展脈絡,可以從中購聯已經召開的16屆年會的主題設定中看出幾分端倪。2003年中購聯第一屆年會的主題是購物中心的機遇和挑戰,看似務虛,但已明確提示商業地產套用住宅思維將麵臨巨大風險;2004年,倡導永續經營本應成為應對增量猛漲的解決方案,但無奈的是,這種思想與很多房企注重現金流的做法格格不入,以致觀念誕生之初就被打入冷宮。麵對經營不善症狀愈發突出的不利環境,中國商業地產終於在2007年開始逐步回到專業軌道,對戰略和模式的研判成為一批後來居上的商業地產企業的重要抉擇。當市場進入以運營能力和經營能力決定勝敗的時刻,創新招商和運營方式,提高服務競爭力和消費體驗性,以服務提升資產價值等專業策略應運而生。
發展至今,中國商業地產終於開始進行從模式到戰略、從運營到服務、從商業管理到資產管理等一係列的係統重構,商業地產也將由此建立起新的發展路徑。
從突出地產商業金融屬性轉變為加強社會功能。商業地產與生俱來就具有強大的社會發展基因,具有服務城市發展、推動社會進步的固有使命。隻有充分發揮社會服務功能,才能真正完善商業地產的運行機製,實現地產的基礎作用、商業的提升作用,金融的放大作用。
從房地產開發轉變為城市運營和產業運營。土地獲取、快速變現、金融杠杆是中國房企快速崛起的獨特優勢,而今這種優勢正在伴隨住宅供求關係的變化與民生訴求的轉換而逐步減弱。和諧城市與和諧社會發展需要“有城有業有配套”的良性互動,而實現房地產與產業發展的有機結合,提振城市和產業發展能力,增強商業設施的社會配套能力將成重中之重。今天的房企必須因需而變。
從商業運營和管理轉變為商業資產投資和管理。商業地產具有安全穩定和降低周期性經濟波動影響的鮮明特色,是典型的抵抗通脹風險的穩健型投資,商業運營和商業管理也因此被賦予了商業資產保值增值的專業意義。商業資產投資和管理技術水平,將決定商業地產的資本性收益以及投資增值和資產增值的實現能力。
從服務消費者轉變為全方位服務社會進步。服務消費者、收取租戶租金是商業地產投資人和開發商最關心的目標。在同業競爭日益加劇背景下,商業地產為社會發展增添福祉的基礎設施地位日益凸顯,一個有競爭力的商業地產,注定會是一個能夠全方位服務社會發展和社區生活所必需的功能型場所。
從平台租賃模式轉變為顧問指導模式。商業地產搭建起了各類品牌分散經營的整合性平台,創造更高的租金收入是商業地產的收益模式。隨著零售市場的不斷變化和消費行為的進一步細分,新興品牌不斷出現。他們無力承擔繁雜的銷售導流以及傳播營銷等工作內容,他們希望商業地產運營者能分擔更多的業務配合角色,讓自己可以專心致誌地做好產品和服務。這種需要的產生,意味著商業地產必須承擔更大的現場指導和經營輔助責任,包括把握消費者偏好與租戶貨品的匹配度,包括購物中心如何為租戶帶來更多有潛質的客流等等,從而讓品牌商能夠高效率、低成本地在購物中心開展自己的經營活動。
從傳統型商場轉變為智慧型設施。購物中心正在成為匯聚城市中堅消費力量的重要載體,傳統的“人、貨、場思維”也被“流量思維”所替代。購物中心激活流量的方法更是日益多樣,其中包括各項信息技術、人工智能等智慧手段開始大量應用於購物中心的經營管理之中,並在消費者、租戶和社區生活的即時滿足和精準服務方麵發揮起越來越大的作用。購物中心已然成為各種新興技術關注和進入的智慧型設施。
從品牌聚合轉變為內容再造和空間經營。購物中心集結了商圈所需要的各類商品和服務,這些商業資源的合理組合是購物中心贏取更多顧客青睞的重要手段。為獲得更強的競爭能力,塑造內容的差異化、體驗化和個性化,深化空間的經營性、聯動性和共享性,實現內容和空間的協同發展,將成為商業地產創新的重要方向。商業地產也將圍繞內容再造和空間經營展開新一輪的博弈與升級。

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