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2014年房地產行業中期策略:打破周期,細水長流

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2014年房地產行業中期策略:打破周期,細水長流

發布日期:2013-12-02 00:00 來源:https://www.lvtaschenonline.com 點擊:

   保增長、鬆貨幣預期再起,資產重估邏輯再現
    房地產板塊呈現脈衝式表現,解決錢的問題是反彈開端的關鍵。最近一次具有一定持續性的反彈出現在2014年3月,起始於宏觀數據、房地產數據同時走差,市場對保增長而放貨幣的預期,但在貨幣寬鬆預期後延和銷售數據證偽後板塊重歸下行。板塊投資看點變成長期資金增持低估值股,投資邏輯從盈利預期轉向資產重估。
    周期橫縱壓縮,樓市源起貨幣、解於貨幣
    行業周期波幅收窄、區間壓縮。1)城鎮化減速壓縮波幅,我國進入工業化後期,工業化率自2005年開始下降,對勞動力的數量需求減少,將使商品房銷售的波動幅度主動收窄;2)購買力提升壓縮周期期限,後工業化時期,勞動生產率提升加速,企業工資支出增速超過企業收入增速,帶動購房者購買力提升,這會使下降周期加速結束、周期期限壓縮。
    利率上行接近市場尾聲和政策尾聲。2014年一季度,銀行個人按揭貸款平均利率達到6.7%,自2012年以來首次超過基準利率,平均上浮比例為2%:1)互聯網金融導致的高利率漸回落,銀行風險偏好回歸正常,對居民戶信貸支持力度將加大;2)“生存問題”解決後的銀行,在國家民生導向的政策下,將加強對剛需個人按揭貸款的支持。
    量價分化、區域先行
    開發商新增庫存增速將轉負,銷售下行進入尾部區間。開發商新增庫存增速轉負,推貨大幅下調將為後續市場從買方市場切換至賣方市場留出餘地,當前銷售下行逐漸進入尾部區間。
    區域建設空間主要來自於自主造城,京津冀一體化建設空間巨大。1)京津冀城市經濟梯度大;2)京津冀一體化可以圈層結構作為城市空間體係。以當前看,由於自主造城將實現從無到有的過程,市場規模和增速較城市群建設都具備更大的空間。
    細水長流,解決商品房一次銷售導致的估值瓶頸
    當前房地產板塊的瓶頸主要來自於商品房一次銷售導致,所以增加具有重複消費性的領域是破題之道。亚游集团從3條主線選取標的:1)從開發銷售到服務,做價值鏈延伸,推薦華業地產;2)從住宅向商業,做輕資產擴張,推薦陽光股份;3)從自有土地開發到代建,新型提升集中度,推薦萬科A。
    風險提示:資金利率居高不下、樓市加速走差

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